PREGUNTAS FRECUENTES

Parque Natural de Cabo de Gata

El Parque Natural Marítimo-Terrestre de Cabo de Gata-Níjar es un espacio natural protegido español situado en la provincia de Almería, Andalucía. Se trata del primero marítimo-terrestre de Andalucía, creado el 23 de diciembre de 1987.

¿Cómo son los vecinos?

Seleccionamos a los cooperativistas, para que todos nuestros vecinos, formen parte de una vecindad exclusiva.

¿Por qué invertir en San José?

La oscilación de precios en los alquileres debido a la temporada veraniega es un hecho que viene ocurriendo desde el boom turístico unas décadas atrás. Un fenómeno que crece cada año y que tiene especial incidencia en las zonas costeras, como Almería y el Cabo de Gata en particular.

Recientemente, un artículo publicado por el periódico La Voz de Almería revelaba que los alquileres en esas zonas podían llegar a triplicarse durante la época estival. En concreto, un informe del grupo TecniTasa señalaba que los precios podían oscilar entre los 450 y los 1.500 euros semanales en la mayoría de poblaciones. En este sentido, precisamente San José se desmarcaba, junto a Mojácar, como las dos localidades con las cifras más altas en este sentido, donde es difícil encontrar un alojamiento por menos de 900 euros a la semana.

Estos precios tienen sentido si se atiende a la tremenda demanda de veraneantes en estos pueblos privilegiados. San José, donde se ubica la cooperativa Terrazas de San José, en un enclave inmerso en pleno Parque Natural de Cabo de Gata. Además, cuenta con todo tipo de servicios y una vida tanto diurna como nocturna, envidiables.

¿De quién es la propiedad del suelo? ¿Existe comunidad de propietarios?

La compramos en agosto, por eso es importante que estomos los 35 cooperativistas y todos aportemos una cantidad.

¿Para que todo esté en orden, debe de ser del promotor o tener una opción de compra?

Ya tenemos la opción de compra, y no habrá mayor problema en escriturarla en septiembre.

¿Posee Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad, los administradores, el domicilio social, el NIF?

Aunque en los Estatutos sociales en su artículo 5 establezca que la sociedad cooperativa se constituirá por un tiempo indefinido, una vez se cumpla su fin social, que es la adjudicación y entrega de las viviendas a sus socios permanecerá constituida.

¿Qué pasa si al final no se lleva a cabo el proyecto?

Se devuelve el dinero, excepto los costes en los que hayamos incurrido, que será una cantidad muy baja, pero esto saldrá si o si.

¿Se ha hecho la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación?

Aún no, primero tenemos que tener la propiedad del suelo, pero suele tardar 6 meses una vez comprado el suelo.

¿Tiene licencia de obra?

Aún no, primero tenemos que tener la propiedad del suelo, pero suele tardar 6 meses una vez comprado el suelo.

¿Y certificación del técnico sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado por el Ayuntamiento?

Ya tenemos el ok del ayuntamiento, solo falta que tengamos la propiedad del suelo.

¿Cómo puedo pagarlo y qué se incluye en el precio?

Reserva del 10% del valor de la reserva, y posteriormente.

¿Cuántas plazas de Garaje?

Hay parcelas que podrían caber hasta 3 vehículos, pero todas un mínimo de 1 vehículo.

¿Incluye trastero y garaje también?

Tiene un sótano, y todas disponen de zona de aparcamiento

¿Cuándo empiezan las obras y cuándo está previsto que acaben?

Esperamos en 2023

¿Cuándo se entrega la vivienda?

Si todo va bien 2024.

¿Cuántas alturas tiene el edificio?

Sótano, planta baja, planta primera y una zona chilout en la última planta

¿Cuántos metros útiles tiene?

173 metros cuadrados incluyendo zona chillout.

¿Qué zonas comunes y servicios tiene la vivienda?

Piscina, espacios de acceso.

¿Y cuántos metros construidos?

205 metros cuadrados incluyendo la zona chilout.

¿Cuántos vecinos hay por parcela?

Son dúplex adosados, así que tendrás un vecino en la pared del al lado.

¿Es posible elegir la distribución interior? ¿Implica costes adicionales?

Si, de hecho puedes construir piscina, jacuzzi en zona chillout, y distribuir tu obra, todo tendrá un coste que Ferrer arquitectos te podrá informar.

¿Orientación de la vivienda?

Todas orientación Este. El amanecer delante de tu puerta

¿Los aparatos de bomba de aire acondicionado/calor están incluidos?

Se pondría preinstalación en las habitaciones para que luego cada uno pusiera la máquina que quisiera.

¿Los muebles y electrodomésticos de la cocina están incluidos?

No.

¿Los cambios de distribución tendrían coste?

Depende de la envergadura del cambio.

¿Las puertas de acceso a la vivienda para personas y para el coche que altura tienen? ¿Qué altura tiene la valla perimetral?

Una altura entre 1,60 y 2 metros pero hasta que no se haga el proyecto definitivo no se definirá la altura exacta.

¿Cómo puede uno darse de baja en la cooperativa?

Diciendo adiós, se devuelve el 100% de la cantidad, solo esperar a que otra persona ocupe tu espacio.

¿Cómo se compra el suelo?

Una vez que tengamos el dinero, así que hay que aportarlo entre los 35.

¿La cooperativa está legalmente constituida e inscrita en el Registro?

Si, ya tenemos la junta directiva.

¿Qué experiencia tiene la gestora seleccionada?

1. EQUIPO:

El equipo está configurado por los siguientes perfiles profesionales

Javier López Lasarte

Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Sevilla

Licenciado en Derecho por la Universidad de Sevilla

Certificado MCP 5.0 F

¿Qué pasa si se adquiere sobre plano mediante cooperativa?

Básicamente estas comprando mas barato que si lo haces con un promotor, piensa que aquí los costes casi no tienen intermediación, así que merece la pena.

¿Quién elige la constructora y los materiales?

Entre todos, somos una cooperativa y todo se consulta, se piden ofertas y luego se decide.

¿Se tiene algún banco que financie?

Si por supuesto, por ahora Caixa Bank.

¿Se tiene una gestora que controle el proceso?

Tenemos la mejor, Catalejo, están en Sevilla, con una experiencia de mas de 20 años en este sector, así que estamos en buenas manos.

¿CUAL ES LA NORMATIVA QUE RIGE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN ANDALUCIA?

Con carácter general la normativa específica en materia de Cooperativas en Andalucía es la siguiente:

Ley 14/2011 de 23 de Diciembre de Sociedades de Cooperativas Andaluzas (LSCA)

Decreto 123/2014, de 2 de Septiembre, por el que se aprueba el reglamento de la Ley 14/2011, de Sociedades Cooperativas Andaluzas

¿Puedo darme de baja en el momento que yo quiera y recuperar el 100% de mi aportación? ¿Hasta qué punto podría responder por las posibles deudas que pudiera acabar teniendo la Cooperativa?

En caso de que el socio quiera cursar su baja de la Cooperativa, ésta podrá ser justificada o injustificada, en caso de que la baja sea justificada se le devolverá el total de sus aportaciones a la Cooperativa, constituyendo motivos de baja justificada los siguientes: – El aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 15% por ciento. – El retraso en la entrega en más de un año desde la fecha o plazo previsto en el proyecto de obra, salvo fuerza mayor no imputable a la entidad Cooperativa, o el transcurso de cinco años desde que la persona socia se inscribió en la Sociedad Cooperativa, sin que se le haya adjudicado vivienda. – La modificación sustancial de las condiciones de contrato de adjudicación cuando concluya la recepción de las obras de promoción. – El cambio de centro o lugar de trabajo del socio durante más de doce meses a una distancia de más de cincuenta kilómetros. – Cualquier otro supuesto recogido en la Ley de Sociedades Cooperativas Andaluzas. En el resto de los supuestos en los que se considere que la baja es injustificada se podrán aplicar unas penalizaciones de hasta el 20% sobre las cantidades entregadas para financiar el pago de las viviendas, y del 15% sobre las aportaciones al capital social, las consecuencias económicas de las bajas en la Cooperativa se encuentra en el artículo 14 de los Estatutos Sociales.

¿Qué supone pertenecer a una cooperativa de viviendas?

El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma. Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa. Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas. Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas generales, y en su caso a través de su participación en el órgano de administración. El adquirir su vivienda mediante una promoción en régimen cooperativo también implica que podrá estar al tanto de todo el proceso inmobiliario desde la compra del solar hasta la terminación de la construcción de su vivienda, pudiendo, siempre que los criterios técnicos lo permitan, realizar personalizaciones y elegir a su medida los materiales con los que contará la vivienda.

¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa?

Las ventajas de pertenecer a una sociedad cooperativa son fundamentalmente dos: Por un lado, al ser participe desde el principio de la actividad cooperativa, se obtiene un seguimiento de primera mano de la realización de la futura vivienda, lo que permite la modificación de los proyectos en algunos casos y la realización de mejoras de calidad en las viviendas. Por otro lado, el precio es inferior en las viviendas en promoción Cooperativa, es decir se puede obtener más por menos ya que el precio suele ser de un 10 a 20% inferior al valor de mercado, esto se explica con el ahorro de la cuota del promotor y con las distintas ventajas fiscales de las que gozan las sociedades cooperativas especialmente protegidas, entre las cuales se encuentran las sociedades cooperativas de vivienda andaluzas. El ahorro del beneficio del promotor viene dado por la ausencia de éste, ya que su función la ejercerán los propios socios de la Cooperativa, que serán sus propios promotores, contando para ello con la ayuda de la Gestora que les asesorará en todo el proceso hasta alcanzar el fin social. En cuanto al ahorro fiscal, éste se explica en las exenciones totales sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como en la no sujeción al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana ya que se considera que al adjudicar las viviendas de la cooperativa hacía el socio no se produce un auténtico cambio de titularidad en el patrimonio. En resumen, una vez se cuenta con una organización adecuada y un proyecto viable, las ventajas de esta forma de promoción de viviendas son indiscutibles.

¿Cómo funcionará la Cooperativa durante el transcurso de la promoción?

En primer lugar hay que destacar que la cooperativa cuenta con unos órganos sociales, que serán nombrados, controlados e integrados por los socios, siendo éstos órganos la Asamblea General y el órgano de administración, pudiendo revestir éste la forma de administrador único, dos administradores solidarios o Consejo Rector. Será mediante dichos órganos como se llegará a la toma de acuerdos que impulsarán los avances de la cooperativa hasta que se alcance su fin social. La Asamblea General es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa, funcionando mediante la reunión de la totalidad de los socios para deliberar y tomar acuerdos. Los acuerdos que en ella se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos los socios. Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en la asamblea general, y en ella cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas. La Asamblea General encuentra su remisión normativa en el artículo 27 y siguientes de la LSCA, y dentro de nuestros Estatutos en el artículo 16 y siguientes. Para la toma de acuerdos bastará la mayoría simple, salvo para aquella materias en las cuales la Ley o los Estatutos establecen una mayoría superior. (Art. 23.2 de los Estatutos.) El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la ley, a los estatutos y a la política general fijada por la asamblea general. Como mínimo, el consejo rector debe estar formado por tres miembros (con un máximo de quince): el presidente, el secretario, y el vicepresidente, todos ellos elegidos como miembros del consejo por la Asamblea General en votación secreta. Por ley, será el presidente del Consejo Rector quien ostente la representación legal de la Cooperativa. El Consejo Rector se encuentra regulado en el artículo 37 y siguientes de la LSCA, y más detalladamente, en el artículo 25 y siguientes de los Estatutos Sociales. Dentro de las competencias del Consejo Rector podemos encontrar, la fijación de los criterios básicos para la gestión, el otorgamiento de poderes generales y el control de las facultades delegadas. La sociedad GESTORA está al servicio de la cooperativa. Ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa, siendo utilizados, exclusivamente por los propios cooperativistas a través de sus órganos de representación. Básicamente a través del ejercicio de las competencias de dichos órganos será como se llegue a la consecución del fin social. Para ayudar y asistir en la ejecución de todas estas competencias, la sociedad gestora, ofrecerá sus servicios de gestión y asesoría a la Cooperativa.

¿Cuál es la normativa aplicable a una cooperativa de viviendas?

La principal norma legal que regula la actividad de nuestra Cooperativa es la LSCA. Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas y su reglamento de desarrollo, Decreto 123/2014, que fue publicado el día 23 de septiembre de 2014. La Cooperativa, además, se regirá por lo que establezcan sus Estatutos, dónde se fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ser y son conformes a la Ley, como así certifica la aprobación del Registro de Sociedades Cooperativas Andaluzas. Aplicaremos los estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones que los establecidos en la ley. Podemos concluir que la LSCA, su reglamento de desarrollo, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y los acuerdos del Consejo Rector, serán los que regulen el funcionamiento de la sociedad obligando a todos los que se integran como socios de la cooperativa a acatarlos.

¿Cuánto podría variar el precio final de la vivienda con respecto al estimado?

El precio que se oferta es una estimación objetiva y calculada en base a los precios de mercado actuales, no obstante, el mercado puede sufrir cambios durante el proceso en que la Cooperativa ejerza su actividad, dichos cambios pueden ser favorables y abaratar el precio o pueden ser desfavorables y encarecerlo. Con respecto a la variación del precio es necesario precisar que el aumento de la cuantía total de las aportaciones para financiar las viviendas en más de un 15%, significará que el Socio podrá darse de baja en la Cooperativa de forma justificada. En cualquier caso cuando se dé un aumento considerable en el precio, éste deberá estar justificado y aprobado por la Asamblea General. Los gastos adicionales serán asumidos por los socios de la cooperativa. Conforme más avanzado se encuentre el desarrollo de la promoción, menos desajustas y más certero será el presupuesto.

¿Cuánto tiempo tiene la Cooperativa para devolver el dinero aportado para la financiación de las viviendas por un socio que se ha dado de baja?

La regulación de las aportaciones, tanto del Capital Social, como de las cantidades para financiar el pago de las viviendas se encuentra en el artículo 44 de los Estatutos, donde a se expresa lo siguiente: “El plazo de reembolso no será superior a cinco años en caso de exclusión y en caso de baja no justificada, no será superior a tres años en casos de baja justificada.” Dicho artículo estatutario está basado en le LSCA donde en su artículo 60.4 se establece que el reembolso de las cantidades aportadas se producirá “sin que la posible demora en su devolución pueda superar el plazo de cinco años en casos de exclusión y de baja no justificada, de tres años en caso de baja justificada, y de un año, u otro plazo superior que permita la acreditación del carácter de heredero o legatario de la persona socia fallecida, en el supuesto de baja por defunción.” El motivo fundamental por el que el legislador quiso otorgar este plazo de devolución a favor de las Cooperativas es la gran inseguridad que crearía a los posibles acreedores de la Sociedad el hecho de que los socios pudieran sacar sus aportaciones instantáneamente, además que dificultaría el fin social creando una enorme deficiencia de tesorería que no se podría prever y frente a la cual no habría tiempo para corregir. No obstante dicho lo anterior, en el momento en el que un nuevo Cooperativista ocupe el lugar del socio que se da de baja, inmediatamente se le devolverá a este último sus aportaciones, ya que el problema de tesorería que genera la baja del socio desaparecería.

¿Hasta qué punto podría responder por las posibles deudas que pudiera acabar teniendo la Cooperativa?

La cooperativa posee autonomía patrimonial con relación al patrimonio de sus socios y, en consecuencia, se producirá frente a terceros una separación de la responsabilidad plena. Por tanto, como regla general, la cooperativa debe hacer frente con todo su patrimonio a las obligaciones contraídas con sus acreedores. Se trata del principio de responsabilidad patrimonial universal o total del deudor que consagra el art. 1.911 del Código civil. Según establece la LSCA, en su artículo 53.2 establece que la responsabilidad de los socios por las deudas sociales quedará limitada al importe de las aportaciones suscritas al Capital Social, estén o no desembolsadas, Con lo cual podríamos concluir que el patrimonio del socio queda completamente a salvo en caso de que la Cooperativa produzca pérdidas. En definitiva el Socio solo responderá con el capital que haya aportado o se haya comprometido a aportar. Distinto será el caso en el que el Socio financie mediante su adhesión al crédito promotor, ya que entonces será la minuta que el socio firme con la entidad financiera encargada de la concesión del crédito promotor la que determine el margen de responsabilidad del socio en cuestión.

¿Qué es una Cooperativa de viviendas?

El artículo 2 de la LSCA define las sociedades cooperativas andaluzas como empresas organizadas y gestionadas democráticamente que realizan su actividad de forma responsable y solidaria con la comunidad y en las que sus miembros, además de participar en el capital, lo hacen también en la actividad societaria prestando su trabajo, satisfaciendo su consumo o valiéndose de sus servicios para añadir valor a su propia actividad empresarial. Una cooperativa de viviendas agrupa a personas físicas y personas jurídicas que precisen alojamiento o locales para sí y/o sus familiares; permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre otros, la construcción de edificaciones complementarias y la prestación de servicios a las viviendas. La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste. Pero sobre todo la cooperativa es la empresa participativa por excelencia, hasta tal punto que sin la participación del socio la sociedad se desnaturalizaría. La Cooperativa de Viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa promotora. El cooperativista, por lo tanto, es socio de la sociedad cooperativa y como tal copropietario de la misma y, por otra parte es adjudicatario y usuario de una vivienda de la que es copromotor. Para lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica propia, distinta de la de sus socios.

¿QUÉ HAY QUE HACER PARA CONSTITUIR UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

Para constituir una cooperativa y, específicamente una cooperativa de viviendas, que es uno de los tipos de cooperativas de consumo que recoge la LSCA, hay que proceder a:

Celebrar una Asamblea Constituyente, por el que una serie de socios iniciales, no inferior en número al 25% de las viviendas a promover, acuerdan constituir una cooperativa a tal fin.

Aprobar unos Estatutos de la Cooperativa que recojan el funcionamiento y marco en que se moverá la cooperativa, con respeto a la Ley y Reglamento de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Inscribir la cooperativa en el Registro de Cooperativas Andaluzas (RCA), registro oficial de la Junta de Andalucía y desde donde se vigila, tutela e inspecciona el funcionamiento de las cooperativas.

Por similitud a las sociedades mercantiles, la Asamblea Constituyente se puede asemejar al acto de constitución de la mercantil, los estatutos de la Cooperativa a los estatutos de la mercantil y el RCA al Registro Mercantil.

¿QUÉ HAY QUE HACER PARA SER UN SOCIO COMÚN DE LA COOPERATIVA?

Para ser socio común de la cooperativa solo hay que solicitarlo a esta y aportar el capital social necesario a tal efecto

Dado que la cooperativa se suele constituir y desaparecer con un único proyecto inmobiliario, las aportaciones sociales no suelen ser muy altas, sino solo indicativas de la participación del socio dentro del global del capital social

Solo las personas físicas pueden ser socias de las cooperativas de viviendas, con las excepciones contenidas en el art. 87.1 del Reglamento:

Las personas socias de las sociedades cooperativas de viviendas deberán ser personas físicas. Sin embargo, podrán ser también socias las personas jurídicas, cuando, por razón de trabajo, función o condición personal, precisen alojamiento, locales o construcciones complementarias para las personas físicas que las integren o presten sus servicios por cuenta de ellas.

¿Qué mecanismos existen para evitar que el plazo de entrega de las viviendas se prolongue demasiado?

Si el plazo para que se entreguen las viviendas varía, los socios deben ser informados a través de la Asamblea General o cualquier otro mecanismo de comunicación. Además, deberán ser informados de las causas que han producida este retraso. En el caso de que el retraso en el plazo de entrega de la vivienda llegue a sobrepasar el año con respecto a lo previsto en el proyecto de obras y siempre que el retraso sea imputable a la Cooperativa, el socio será libre de causar baja justificada en la Cooperativa y solicita la devolución de todas sus aportaciones.

¿Qué ocurre si quiero vender mis derechos sobre la vivienda que se me adjudicará antes de que la Cooperativa cumpla su función?¿Podría hacerlo por cualquier precio?

Según el artículo 43.2 de los Estatutos de la Cooperativa, y el artículo 92 del RLCA el socio que pretenda transmitir sus derechos sobre la vivienda antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación de la vivienda, o del documento que legalmente la sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio que transmite sus derechos sobre la vivienda, incrementada con la revalorización que haya experimentado, conforme al índice de Precios al Consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los distintos desembolsos parciales y la fecha de la comunicación de la intención de transmisión de los derechos de la vivienda. Transcurridos tres meses desde que el socio puso en conocimiento del Consejo Rector el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda, sin que ningún socio expectante haga uso del derecho de preferencia para la adquisición de los mismo, el socio queda autorizado para transmitirlos “inter vivos”, a terceros no socios. En base al artículo 92.4 del RLCA, las limitaciones anteriormente mencionadas no serán de aplicación cuando el socio transmita sus derechos sobre la vivienda a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.

¿Qué ocurrirá con la Cooperativa una vez sean entregadas las viviendas a los socios?

Aunque en los Estatutos sociales en su artículo 5 establezca que la sociedad cooperativa se constituirá por un tiempo indefinido, una vez se cumpla su fin social, que es la adjudicación y entrega de las viviendas a sus socios permanecerá constituida durante un periodo mínimo de 5 años, este plazo es imperativo legal recogido en el artículo 98 j) de la LSCA se justifica en los posibles pagos pendientes o responsabilidades que pudieran quedar aún pendientes al ser entregadas las viviendas.

¿Tiene que estar un tiempo mínimo un cooperativista en la Cooperativa?

Uno de los principios fundamentales del cooperativismo es que el socio es libre en todo momento para causar baja en la sociedad. En la propia LSCA, en su artículo cuarto se recogen los principios fundamentales que informan la constitución y el funcionamiento de las Sociedades Cooperativas, siendo el primero de ellos la libre adhesión y baja voluntaria de los socios y socias. Dicho lo cual, el socio al entrar en una cooperativa, para la mayor seguridad de ésta en sus operaciones, adquiere un compromiso de continuidad expresado en el artículo 10.1 l) de los Estatutos en el que el socio se compromete a no causar baja en la Cooperativa hasta que finalice el ejercicio económico en que quiera causar baja, salvo que medie causa justificada. En el caso de que el socio no cumpla con dicho compromiso sin tener causa justificada que justifique su incumplimiento, se entenderá que el socio causa baja no justificada, con las consecuencias que se especifican en el artículo 14 para éste tipo de bajas.

¿CUANTAS VIVIENDAS SE PUEDEN ADQUIRIR EN REGIMEN DE COOPERATIVA?

De acuerdo con el artículo 87.3 del Reglamento:

Ninguna persona física podrá ser simultáneamente en una misma provincia titular de derechos sobre más de dos viviendas de promoción cooperativa.

¿SE PUEDEN ADQUIRIR VIVIENDAS DE UNA COOPERATIVA SIN SER SOCIO?

La Ley y el Reglamento prevén la posibilidad de lo que se llama “Operaciones con terceras personas”. Son casos, en que la cooperativa puede vender a no socios, hasta el 50% de las viviendas de la promoción siempre que se den dos circunstancias:

La primera es que no haya socios expectantes, es decir, aquellos socios que son socios de la cooperativa a la espera de que algún socio salga y pueda ocupar su lugar.

La segunda es que no haya demandantes de vivienda en régimen de cooperativa que estén interesados en las viviendas de la promoción en concreto. Estos demandantes están inscritos en un Registro de la Junta de Andalucía a tal efecto.

Cuando se dan estas dos circunstancias, la cooperativa puede enajenar viviendas de la promoción a terceros no socios, no existiendo aquí limitación si el tercero es persona física o jurídica.

¿QUE PRETENDE UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

Poner en marcha un proyecto de promoción inmobiliaria, por el que los socios de la cooperativa deciden participar en el mismo, evitando acudir a un promotor externo y adjudicándose las viviendas y anexos al coste de promoción, sin que las mismas se encarezcan por la existencia de un margen y costes generales de promotor inmobiliario

De esta forma, en las cooperativas de viviendas no se habla de precio de la vivienda, sino de valor de adjudicación. No hay contratos ni escrituras de compraventa de la vivienda, sino de adjudicación, por el que la vivienda se traslada desde la cooperativa al socio partícipe en la misma

¿QUE FIGURAS COLABORAN PARA LLEVAR ADELANTE UN PROYECTO DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS?

Con carácter general, en una cooperativa de viviendas aparecen los siguientes actores:

La propia cooperativa, con un carácter marcadamente participativo de sus socios, que toman las decisiones del proyecto constituidos en Asamblea General o a través del órgano de administración de la cooperativa, que es el Consejo Rector, constituido habitualmente por 3 o 5 miembros .

Un estudio de arquitectos , que diseña el producto inmobiliario y dirige la obra en base a los requerimientos de la cooperativa.

Una gestora de cooperativas, especializada en el funcionamiento de las mismas, que se encarga de asesorar al Consejo Rector y a los propios socios de la cooperativa, además de alcanzar los hitos que permiten a la cooperativa poner en marcha el proyecto: comprar el suelo, negociar la financiación bancaria con entidades financieras, tramitar la licencia de obras con el equipo técnico de arquitectos, llevar la gestión económica, jurídica y fiscal de la cooperativa, etc.

Una comercializadora de viviendas, encargada de incorporar socios al proyecto de cooperativa.

¿QUIEN TOMA LAS DECISIONES EN LA COOPERATIVA?

A pesar de las figuras anteriores, las decisiones del proyecto cooperativo son tomadas por los propios socios de la cooperativa, que participan activamente en la definición del mismo, bien mediante los acuerdos tomados por la totalidad de los socios en Asambleas Generales de la Cooperativa, bien mediante el órgano de administración de la propia cooperativa, que es el Consejo Rector

Excepto la propia cooperativa, el resto de los actores indicados en el punto anterior, son contratados por la propia cooperativa, que asume el riesgo del proyecto promotor

¿COMO SE FINANCIA EL PROYECTO PROMOTOR?

Para llevar adelante el proyecto promotor, las cooperativas de viviendas suelen acudir a financiación bancaria, que se suele situar, normalmente, entre el 70% y el 80% del valor de adjudicación de la vivienda, sin IVA.

El restante 20% o 30% más el IVA de la vivienda, ahora mismo al 10%, debe ser aportado por cada socio desde que se constituye la cooperativa hasta que se firman las escrituras de adjudicación, por la que el socio pasa a ser propietario de la vivienda promovida por la cooperativa.

Dado que la cooperativa de viviendas suele nacer y morir con un solo proyecto inmobiliario, las entidades financieras valoran especialmente la solvencia y capacidad de pago de sus socios, no así la trayectoria empresarial, como ocurriría con una promotora inmobiliaria. De esta forma, las entidades financieras solicitan y analizan información financiera de los socios, para decidir sobre la concesión de financiación al proyecto cooperativo.

¿CUALES SON ENTONCES LOS BENEFICIOS FISCALES DE LA COOPERATIVAS DE VIVIENDAS?

Los beneficios fiscales de las Cooperativas de Vivienda vienen derivados de la exención de ITPAJD para las correspondientes escrituras de compraventa del terreno y obra nueva y división horizontal, en base a considerar a las cooperativas de viviendas como especialmente protegidas de acuerdo con lo establecido en el art. 7 de la Ley 20/1990 del Estatuto Fiscal de las Cooperativas, al considerarse, según normativa autonómica, dentro del grupo de cooperativas de consumo.

A su vez, las cooperativas de consumo se beneficiarían de lo establecido en el artículo 34.1 del citado Estatuto Fiscal de las Cooperativas., que establece que las Cooperativas de estará exentas.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, exención para las operaciones de adquisición de bienes y derechos destinados directamente al cumplimiento de los fines sociales y estatutarios.

En nuestra situación, nos beneficiamos de los siguientes ahorros:

Adicional a lo anterior, las cooperativas se benefician del supuesto de no sujeción en la plusvalía municipal cuando las viviendas se adjudican a los socios, al entender la reiterada jurisprudencia , que en el caso de las cooperativas de viviendas, no hay transmisión de esta a los socios, sino adjudicación de lo que ya pertenecía al socio.

Como ya se ha indicado anteriormente, por sus características fiscales y por ser un proyecto asociativo, las cooperativas suponen un coste más reducido en la adquisición de viviendas por parte de los socios, al no tener beneficio empresarial, sino que las viviendas se transmiten al coste de ejecución de la promoción.

Aportaciones y entregas económicas que realizarán los socios.

Se producen dos tipos de aportaciones: aportaciones al capital social y aportaciones para financiar la vivienda y sus anejos. 1. Aportaciones al capital social. Es una pequeña cantidad reembolsable que aporta el Cooperativista a cambio de su estatus como socio. 2. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anejos. Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la Asamblea General y que debe conocer y admitir el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio. Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución. Las cuantías de las distintas aportaciones a la cooperativa se determinan tras la realización del Plan de Financiación que deberá aprobar la Asamblea General de socios cooperativistas y admitir contractualmente y de forma individualizada cada socio. Posteriormente, y en caso de ser necesarios, se solicitará el correspondiente crédito promotor a una entidad financiera.

COMO Y DESDE CUANDO SE GARANTIZAN LAS CANTIDADES ENTREGADAS POR LOS SOCIOS?

La Cooperativa tiene la obligación de garantizar las cantidades recibidas de sus socios de acuerdo a lo previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación

Tal como indica la Disposición Adicional, primera, Uno, 1.a). de la citada Ley:

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:

a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

En consecuencia, la cooperativa deberá decidir, con qué compañía aseguradora, si no es la entidad bancaria que otorga la financiación, otorga estas garantías a los socios. El importe de este posible coste ya está incluido en el plan económico de la cooperativa y solo es exigible desde que se cuenta con Licencia de Obras.

Mientras tanto, la cuenta de la cooperativa tendrá la condición de “cuenta especial”, en los términos previstos en el apartado b) de la citada Disposición Adicional.

b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Derechos y obligaciones de los socios cooperativistas.

Conocer los derechos que se poseen como socio cooperativista es realmente importante para poder ejercer con efectividad dicho papel dentro de la sociedad. Los derechos de los socios vienen enumerados en el artículo 19 de la LSCA y encontramos los siguientes: – Participar en la actividad económica y social de la cooperativa sin ninguna discriminación y en los términos que establezcan los estatutos sociales. – Elegir y ser elegible para los cargos sociales. – Asistir y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales de los que forme parte. – Obtener información sobre cualquier aspecto de la marcha de la cooperativa en los términos que reglamentariamente se establezcan. – Participar en los resultados positivos en proporción a la actividad desarrollada en la cooperativa, apreciada según los módulos que establezcan los estatutos. – Percibir intereses cuando proceda y obtener la actualización del valor de sus aportaciones en los términos previstos en esta ley y en los estatutos sociales. – Participar en las actividades de formación y cooperación empresarial, en especial de intercooperación. – Causar baja en la cooperativa cumpliendo los requisitos legales y estatutarios. – Percibir el importe de la liquidación correspondiente a su aportación en los supuestos y términos legalmente establecidos. – Cualesquiera otros previstos en esta ley o en los estatutos sociales. Asimismo las obligaciones de los socios cooperativistas se expresan en el artículo 20 de la LSCA, donde encontramos las siguientes: – Cumplir lo establecido en los estatutos sociales, el reglamento de régimen interior y los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa. – Participar en la actividad cooperativizada que desarrolla la entidad para el cumplimiento de su fin social en la forma estatutariamente determinada, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 16.1 para la persona socia inactiva. – Cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan. – No realizar actividades de la misma índole que las propias de la cooperativa ni colaborar con quien las realice, salvo autorización expresa del órgano de administración, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 28.d), relativo a la competencia sobre autorización de la Asamblea General. – Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar los intereses legítimos de esta. – Aceptar los cargos sociales para los que fuese elegida, salvo causa justificada que impida su ejercicio. – Cumplir con el resto de obligaciones legal o estatutariamente establecidas. – Nuestros Estatutos hacen una transcripción de los derechos y obligaciones legalmente regulados en sus artículos 9 y 10. En nuestro caso hacemos especial hincapié en el derecho de información de los socios, regulándose más específicamente en el artículo 11 de los Estatutos. Nuestro objetivo es que el socio sea en todo momento consciente de lo que se está haciendo en la Cooperativa y lo que se pretende hacer, para la consecución de ese objetivo se proporcionará a los socios cualquier información que soliciten sobre la marcha de la cooperativa tal y como se recoge en el artículo anteriormente citado.

¿ESTAN LAS VIVIENDAS SUJETAS A IVA?

Las cooperativas no suponen ningún supuesto especial en IVA y en materia de primera transmisión de vivienda. Cuando la gestora presenta su estudio económico a los socios, se indican los ingresos y costes que generaría la cooperativa, de cantidades sin IVA, porque la cooperativa como entidad que acomete el proyecto promotor es neutra en materia de IVA: recibe IVA de sus socios, paga IVA por los gastos que lo devengan e ingresa o recibe de Hacienda por la diferencia entre ambos.

Además cuando se trata de transmisión de vivienda nueva, es usual hablar de precios sin IVA. Pueden consultar cualquier venta de vivienda nueva en Idealista o portal similar y observarán que se habla siempre de precio por m2 , IVA no incluido.

Efectivamente, las cooperativas deben aplicar sobre el coste de la vivienda y sus anejos, un 10% de IVA. Por eso, si se habla en el estudio económico de un coste medio por vivienda de 1850,00 €/m2 , por poner un ejemplo, el coste final al que adquiere la vivienda el socio es de 1.850,00 €/m2 más el 10% de IVA, es decir, 2.035,00 €/m2.

Cuestión distinta es si el socio podrá deducirse el IVA que soporta. A tal efecto, habrá que tener en cuenta si el socio destina la vivienda a uso propio o alquiler a largo plazo o si por el contrario hace uso de la vivienda como empresario del sector de hostelería mediante un apartamento de uso turístico.

A tal efecto, es conveniente que cada socio verifique el uso que va a dar a la vivienda y si se decide por un uso hostelero, cumpla los requisitos exigidos por Hacienda para considerar que una vivienda está destinada a uso turístico y se tiene una actividad empresarial. A tal efecto, les pasamos enlace de la Agencia Tributaria con los requisitos exigidos:

La tributación de los alquileres turísticos - Agencia Tributaria.